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　　保障性租賃住房將迎爆發式增長 19省份已披露年度計劃

　　作者： 吳斯旻

　　[ “十四五”期間，將在40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套（間），這意味著2022年全年“任務單”接近五年規劃的37％。 ]

　　伴隨地方兩會進入尾聲，30個省份相繼公布了2022年政府工作報告（部分未公布全文），其中保障性租賃住房正成為各地穩增長、保民生的重要抓手，有至少21個省份提出今年要大力發展保障性租賃住房，擴大保障性租賃住房供給。

　　據第一財經不完全統計，截至1月27日，全國已有19個省份披露了年度保障性租賃住房籌建計劃。與去年相比，這些省份不僅包含浙江、廣東等人口流入大省，還新增了黑龍江、內蒙古等“七人普”中人口淨流出省份；從籌集規模來看，上海、北京、湖北、福建、遼寧、廣西、安徽等地今年計劃新開工（籌集）的保障性租賃住房規模是2021的2.4～4.5倍，其中北京、上海兩地兩年計劃新增供應量約占“十四五”期間新增供應總量的50%左右。

　　全國住房和城鄉建設工作會議近日透露，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套（間），超額完成93.6萬套（間）的籌集計劃。2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。根據住建部規劃，“十四五”期間，將在40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套（間），這意味著2022年全年“任務單”接近五年規劃的37％。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉告訴第一財經，若今年全國供應保障性租賃住房達到200萬套（間）以上，預計將拉動房地產開發投資近3000億元。

　　保障性租賃住房迎來“開工潮”

　　保障性租賃住房著力於解決大城市中新市民、青年人、基本公共服務人員等群體階段性住房困難問題，原則上沒有戶籍所在地、收入水平等限製，是“十四五”期間住房製度建設的重中之重。

　　2021年一度被認為是保障性租賃住房元年，全國重點城市發展保障性租賃住房已取得初步成效，形成了一批可複製、可推廣的經驗。根據2022年各省份的政府工作報告，更多地區被納入發展名單，而率先發展的地區則由存量改造步入較大規模的籌建、供應期。

　　“‘十四五’期間，保障性租賃住房的籌建計劃會適當前置。由於相關頂層設計自去年7月才正式得以明確，各地仍處於具體實施意見和工作計劃的密集發布期，2022年各地將更加重視保障性租賃住房的落地工作，預計全年新開工的規模將成為五年之最。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經表示。

　　他認為，今年保障性租賃住房會迎來爆發式增長的原因至少有三：第一，上一年各省已對省內新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市開展了廣泛深入摸底調查；第二，自2021年開始，22個熱點城市實施土地“兩集中”政策，單列租賃住房用地供應計劃，這一部分地塊預計將在2022年形成集中供應；第三，在今年穩增長、擴大有效投資的背景下，保障性住房將成為民生領域的重點項目加速推進。

　　比如，四川、浙江等地在政府工作報告的“擴大有效投資”相關表述中提及，加大保障性住房等民生項目推進力度。其中，浙江發改委還明確，2022年將對“實施城市有機更新和保障房建設專項行動”完成投資3600億元。

　　分省份來看，常住、就業人口大省和經濟強省仍為今年保障性租賃住房籌建的主力軍。

　　在已披露年度保障性租賃住房籌建計劃的19個省份中，總量方麵，浙江和廣東2022年籌建保障性租賃住房的規模最大，分別為30萬套（間）和不少於25萬套（間）。這一年度發展計劃與“十四五”整體規劃一致——“十四五”期間，廣東、浙江分別計劃籌建保障性租賃住房129.7萬套（間）和120萬套（間），是全國僅有的兩個籌建規模超過百萬的省份。

　　不過，從累計數目來看，兩地兩年內累計籌建保障性租賃住房的規模仍未達到其“十四五”規劃的40％。根據浙江省“十四五”規劃，五年內保障性租賃住房的籌建規模為逐年遞增趨勢。在廣東，根據當地日前提出的三年專項行動，即“2021~2023年籌集建設保障性租賃住房約86萬套（間），占全省‘十四五’目標任務超過65%，基本滿足重點城市住房需求”，意味著2023年需計劃籌建超35萬套（間）。

　　增速方麵，北京、上海、湖北、福建、廣西、遼寧、安徽等省份今年計劃籌建的保障性租賃住房規模是去年計劃或實際籌集的2.4～4.5倍。其中，北京和上海2021和2022年累計籌建量達到其“十四五”規劃的50％左右。

　　黃卉認為，京滬兩地作為國際化大都市，外來人口的占比更高，對城市管理及城市發展的要求也更高。從城市管理層麵，優先保障新市民、青年人等群體的住房需求，有利於城市對外來人口的管理，確保社會穩定；從城市發展層麵，確保外來人口在城市安居樂業，有利於形成吸引外來人口、促進城市發展的良性循環。

　　保障人群更精準

　　2022年伊始，各省份除了大幅增加年度保障性租賃住房供應計劃外，還根據人口規模結構、工業產業布局、經濟社會發展等因素，進一步明確了保障性租賃住房的保障人群和重點發展城市。

　　其中，重點發展城市多為各省份住房租賃需求大、房價租金高、新市民群體較多、城市產業集聚的城市和區域中心城市、副中心城市。

　　在浙江，1月以來，寧波、嘉興、舟山、湖州等市陸續發布了關於加快發展保障性租賃住房的實施方案。在省會杭州，該項方案已於去年底落地實施。

　　浙江方麵明確，“十四五”期間，該省重點發展保障性租賃住房的城市有37個，均為人口淨流入的大城市、設區市市區、“四大都市區”核心區內的城市以及工業大市、大縣。其中，杭州市區、寧波市區等12個人口淨流入的大城市，五年內，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例達到30%以上。

　　根據山東住建廳發布的2022年山東保障性租賃住房計劃任務，2022年全省計劃新開工保障性租賃住房89094套。其中，青島新開工45000套、濟南40022套、威海2472套。此外，計劃在2022年基本建成的3463套保障性租賃住房均在青島。

　　上海今年一季度將“全力發展保障性租賃住房，統籌推進保障性租賃住房規、建、管、服各項工作”。近日，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》正式發布，進一步明確了保障性租賃住房的供應對象是在本市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女，優先保障本市無房且符合其他準入條件的對象。

　　與東部沿海多省份保障性租賃住房籌建工作“多地開花”的布局不同，部分省份今年保障性租賃住房“擴供給”的計劃集中在少數城市和地區。

　　比如，遼寧今年計劃籌建保障性租賃住房3.2萬套（間），其中2萬套(間)在沈陽，同樣聚焦省會城市的還有陝西、寧夏、吉林等省份；海南則在近日發布的《海南省住房和城鄉建設事業“十四五”規劃》中強調，主要任務是建立與自由貿易港發展相適應的住房製度，加大保障性租賃住房保障力度。

　　黃卉稱，由於各省份經濟發展水平、樓市熱度不同，保障性租賃住房的發展規模和重點也不同。在樓市熱度較高的省份，新市民、青年人的購房門檻更高、停留在租賃市場的時間更長，其發展保障性租賃住房的必要性也更強。對於這類城市，應采取新建、改建、改造、租賃補貼，以及將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式增加供給，並在產品形式上，涵蓋外來務工人員對“一張床、一間房、一套房”、產業園區職工對中小套型的宿舍類、多孩家庭對多居室房型等多重需求。

　　“但在樓市熱度較低的省份，也不意味著不需要發展保障性租賃住房。”黃卉認為，這類省份應精準結合當地產業結構布局、外來人口規模及需求特征，定向推動保障性租賃住房的建設，避免造成資源閑置。

　　比如，《黑龍江省“十四五”城鎮住房發展規劃》提到，“雖然我省基本沒有人口淨流入城市，但哈爾濱等城市的一些大企業、高等學校、產業園區對保障性租賃住房還有一定需求”。

　　根據黑龍江省2022年政府工作報告，今年，黑龍江將在哈爾濱、齊齊哈爾、佳木斯、大慶等城市籌集1萬套以上保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體租房需求。

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